南方周末 2003-12-25 15:56:06
上海、杭州等地的地产游戏，居然如此依赖于温州人的钱包，这一点令当局者迷茫。如此鸿巨的杠杆财务故事能讲多久
□本报驻沪记者谢春雷
温州人买房子就像买菜
来自杭州的消息说，该市投资型商品房在转让时将征收利润20％的税收。据一位房产专家分析，这则简单的消息背后，是官方试图保护本地居民利益以及遏制温州等外地炒房客过分投机。
杭州市国土局原局长朱寅传对本报记者说，购买杭州商品房的人中，本地人不到50％，而外地人以温州人、台州人居多。杭州一位房地产企业经理则告诉记者，杭州的购房者中，60％是本地人，超过20％是温州人。
“那些有钱的温州农民刺痛了悠闲的杭州人，真正的杭州人都被挤出杭州城区了。”一位当地媒体记者在参与相关话题讨论时说。
杭州房地产市场化起步于1997年，暴涨于1999年，并一路飙升，直至目前市次中心房在7000元／平方米的缓涨状态。
值得注意的是，温州人大规模介入杭州房地产市场就是从1999年开始的。
正是这一年，温州人余先生以每平方米约2700元的价格，在杭州城西一举买下刚开盘的28套商品房。2001年，房价已升到每平方米近5000元。余先生以4700元的价格在二手房市场变现，平均每套房子净赚20多万元。
当资本流入从而驱动当地地产市场走高时，房地产价格已变得与当地人的收入无关。杭州的地产游戏居然如此依赖于他人的钱包，这一点令当局者迷茫。
与杭州相比，发生在上海的故事篇幅就更为鸿巨，故事的主角同样是温州人，内容则是资本流入的故事以及杠杆财务故事。
沪上媒体的调查资料说，温州游资大量注入上海，沪上楼市波澜起伏，最火爆时，不少楼盘的三成到四成都被温州游资“侵占”。
据温州在沪商会组织透露，来自浙江的民间投资超过1000亿元，其中有400亿元来自温州。400亿中，有一半就砸在上海的楼市中，而浙江有的媒体将这400亿元都说成是投向楼市的资金。
整理温州媒体朋友提供的资料，可以发现温州购房团去上海投资的一些场景———
2001年8月3日，第一支温州百人购房团乘火车悄抵上海，3天买走100多套房子；
2001年10月16日，第一支乘飞机的温州购房团抵达上海；
2003年2月6日－8日，上海陆家嘴102套住宅被温州人一抢而空，成交近亿元；
2003年2月9日－11日，上海南京路57套房子被温州人买走，成交额6800万元；
温州人买走了上海高档楼盘世茂滨江花园40％以上的商品房，此举也带活了世茂在北京、福州的楼盘；
由于低位进入，温州人投资上海房产的投资回报率超过20％。
“温州人买房子就像买菜。”这是温州人在得意之余会自然流露的口头禅。
温州电视台想采访一个在上海投资了50多套房子的温州人，他的工作就是开着车收房租，车内挂满了钥匙，而他自己依旧“节约”———游住在租客退出的空房里。
此人最终不愿露面。
温州购房团横扫中国
温州人的钱不仅灌到了杭州、上海，它还灌到了全国：东起大连、秦皇岛、烟台、威海、青岛、连云港、福州，西至新疆伊犁州，南起海口、深圳、东莞，北至内蒙古，还有丽江、重庆、成都、武汉、南京等地，温州民间游资四处出击购房。
全国性的温州购房团因何而生？
浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生说，温州人“先富”以后，要找一个靠得住的方式保值，国内只有房子比较靠得住，特别是商铺，于是温州在1998年就开始了房地产大战。
据温州市建设局统计，1998年，温州民间资本开始在本市炒楼，1999年温州房价增长17％，2000年增长20％，2001年增长22％，投资收益率近20％。
众多购房者在温州厮杀的结果是，温州市区房价窜到每平方米7000多元，市场已无一手房出售。
该市建设局一位官员说，炒房的背后是大量房产被闲置，他估计，温州至少有45％的家庭拥有第二套住宅，按平均每套住宅70平方米计，温州市区商品房闲置面积达到1400万平方米，假设70％已出租，实际闲置面积也达到420万平方米。
直至温州无房可炒，战场外移，他们开始四处出击，四处出击的地图是当地媒体，温州报纸把全国房地产市场分成了四级，划分的依据是温州购房团按房产升值空间及市场、人文环境等因素。
一级市场是上海、杭州、北京、深圳等地，房价5500元／平方米以上；二级市场为东部沿海经济发达地区，如大连、青岛、南京、苏州、宁波、福州等地，房价在4000至5500元／平方米；三级市场为华中重镇、东西部结合地带的省城，西部、西南部经济发达城市或旅游城市，如武汉、长沙、成都、乌鲁木齐、丽江等地，房价2500至4000元／平方米；四级市场为位置比较特殊的省会周边城市，如安徽黄山、江西九江等一些地级城市，房价1000至2500元／平方米。
你想知道温州购房团横扫中国的气势吗？那就看看安徽芜湖吧。温州购房团曾接受当地某开发商的邀请去看房，一下去了200多人，开着100多辆私家车，声势浩大，夺人耳目。
对于近水楼台的浙江省来说，市场的划分还要细，据浙江某报报道，当坊间流传温州民资从上海撤走后，其中有近10亿元的热钱涌向了浙江金华，短短数月，金华楼市上涨了500元／平方米。
随着杭州作为中心城市功能的增强，其下属的临安、桐庐、淳安等县级市也开始成为温州人购房投资的目标。
《温州晚报》房产工作室负责人李海彦说，过完春节，他们将组织购房团去澳门看房。“一些香港、韩国的开发商也邀请我们组织购房团去看房，但我们对他们无法判断和把握，所以拒绝了。”《温州都市报》广告中心主任马塞青说。
据温州金融部门统计，今年春节前一周，在温州的几百万外来务工者汇出温州的钱约2亿，而从外地汇入温州的钱有100多亿。
10万温州人与1000亿资金
即使是温州市的房地产主管部门，也无法搞清到底有多少温州人在全国各地购房、炒房，有多少民间资金在流动，“民间的行为是没法统计的”。
“至少有10万温州人参与全国范围内的投资性购房。”李海彦认为，“这个数字也有可能是两倍或三倍。谁也无法统计。”
在温州炒房者眼里，李海彦等报纸的房产广告从业人员简直是财富信息的发布者，这些信息都能免费获得。
除了发布信息，《温州都市报》、《温州晚报》、《温州商报》等报纸还帮各地开发商组织温州购房团看房。
据温州一些房产操盘手和媒体广告人员估算，温州购房团操盘的专业炒家约有5000人，一个操盘手周围往往能聚集几十甚至上百人的购房者，还有大量的小炒家和散客。
“温州有大约1000亿的民间游资在购房。”这是各方比较认同的数字。
至于炒房资金的比例是多少，谁也无法统计出来。
据早期采访过温州购房团的记者透露，购房者的身份很复杂，有放弃工作专事炒房的，有一边办实业一边购房投资的，也有政府公务员，后者一般对媒体记者避而不谈。
一名炒房者告诉本报记者：“即使利润再高他也不碰关系复杂的楼盘，他喜欢拉朋友一块投资，要赚一起赚，要赔一起赔。”
温州人的这些特性往往让售楼小姐心惊胆颤，几十人、上百人的队伍，有时一个人说不好，就全部放弃，有时一个人坚持说好，竟然大家都买了，简直就是生死两重天。
推动炒房团的三股力量
据本报记者调查，至少有三股力量在推动温州购房团到全国各地投资：一是温州的报纸，二是房产营销公司，三是专业操盘手。
《温州晚报》的广告有个很大的特色，即房地产广告约占报纸广告的一半，而房地产广告中，外地开发商投放的广告量占全年总量的98％，为2300多万元。本地开发商其实已没有楼盘可登广告了，因此他们的广告款是先付的，等有宣传计划再登。而且晚报的房产广告是不打折的。
温州报纸的一个重要功能是向温州购房团推荐全国各地的楼盘，它们牵头的购房团活跃于全国楼市。
除了“带出去”，温州报纸还将开发商“引进来”，让开发商到温州刊登广告，或直接销售。
记者在温州碰到了秦皇岛一家开发商的策划经理，他专程到《温州晚报》投放广告，一脸谦恭，全然没有开发商的牛气。同时找上门的还有来自深圳的一家地产策划公司，他们与晚报合作推介20个深圳楼盘和8个东莞楼盘。
该报从2001年8月开始如此操作，《温州都市报》亦然。
温州报纸组织购房团的操作流程如下：
媒体了解开发商大概情况，查验合法手续——与开发商敲定广告——发布广告推介、征集看房团——组团看房（自费或开发商承担费用，有时在现场看房前还请专家给购房团讲课）——向购房团透露开发商意图，告知购房团反应——总结成果。
早期来温州直接销售的楼盘效果特别好。如上海国际华城原计划在温州销售30多套，结果想买的人有400多，只好用抽签，抽到的人会被羡慕：“运气真好啊！”最终销售101套，让销售人员在温州意外地得到了一个快乐的假期。
报纸在开发商和购房团眼里的公信力都是第一位的，但其功能仅限于双方的信息沟通。于是，温州出现了推动购房团的第二股力量：可以代理销售外地楼盘的专业营销公司。
据调查，在温州市工商局登记的营销公司有60多家。
温州合升投资公司负责人说，他们一方面为温州购房团提供专业的投资决策，另一方面为开发商策划，组织温州购房团，有实力的营销公司甚至自己组织资金吃下楼盘，再零售。
营销公司虽然专业，但其公信力仍不如报纸，在温州圈内流传，营销公司有时靠不牢，会出现欺骗性的宣传，目前温州就流传应小心房产营销界“四大恶人”之说。
第三股力量是专业操盘手，温州究竟有多少专业操盘手无人知晓。
一位接受本报记者采访的操盘手王先生说，购房团其实只是一个临时的松散组织，投不投资最终取决于自己，因为资金始终掌握在个人手中，其实也就是“抱团”做生意，不看房时，大家都各顾各的，人员都是临时凑的。
老王最近很忙，有好几个外地的开发商邀请他去看房———费用全包，住最好的宾馆，贵宾招待。他的得意之作是，在四川某地帮一个开发商卖完了原本销不动的商业街。他的回报是，拿提成，仅凭其中的一部分，就购置了两个商铺。
与老王合作的有3到5人，大家一起看房，除了听开发商介绍，他们还会去楼盘的工地暗访，诸如工地砖块、水泥、钢筋等建材是否有序摆放，工地安全保护措施是否严格，这些都会成为他们判断开发商诚信和实力的依据。
看完房，大家坐下来讨论，基本上要意见一致以后才组团。“开发商的盛情款待不会影响我们的决策，我们很清楚开发商的目的。”王说。
广州一家房产策划公司的经理告诉温州都市报的马塞青，她策划了一个武汉的楼盘，因为认识了一个操盘手，他竟然连夜叫老乡过来买，一下子买走6000多万元的房子。
他们购房不用为一些政策限制担心，这些事情都由开发商搞定了。有时这个角色换成了银行。当李海彦带团看房至第五次时，某银行上海一支行的行长带着放贷员去了温州，主动要求为温州人提供住房按揭服务，2002年，那位支行的放贷员竟跻身上海个人放贷前十名。
有时甚至政府对温州购房团也另眼相看。2001年，上海市市府主要领导就曾批示市房地局的房产服务机构，要为温州购房团搞好售后服务。
因此，温州很少有人像传闻的那样拿大把的现金一次付清购房款。他们是精明的生意人，动用的是财务杠杆手段。
购房团能走多远对温州购房团的未来命运看法不一，在较早温州人横扫的地方，当地媒体预测，炒房“泡沫总有破灭的一天”，就像击鼓传花的游戏，谁最后买到房子，谁倒霉。
“只要是泡沫，不管它多美丽，不管它寄托了多少人发财的梦想，它总有破灭的一天。”四川大学一位房产学教授也肯定地说。
因此，很多人对以杭州征税限制投机的政策拍手称快。浙江工业大学经贸学院某教师说，通过调节税收抑制房价，在国外有很多，新加坡出现房地产过热时，政府通过征收100％的个人所得税来抑制，让炒房者自动而退。
但赵杭生认为，温州人实际上是人格化的资本，温州人购房的现象可能几年以后全国许多地方都会出现，因此只要温州人的游资依旧过剩，而且在本地依旧没有出路，这些“东方犹太人”就不会停止在全中国甚至全世界购房的步伐，他们可以走得很远。
在赵看来，房地产市场应该是全国性的，只有从温州人身上还能看到一点全国性市场的影子。一个地方市场要活跃，一定要靠外来的增量资金，买房难道不算投资吗？
“确实应防范投机行为，现在看温州人都不像是短期投机，他们不是买号子，还有真金白银投入，他们最终是要为自己手上的钱找出路啊。”他说。